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奶茶店商铺租赁合同中需要注意的地方

2019-05-21 16:28:52 9

开奶茶店需要有固定的营业场所,处于成本以及资金实力的考虑,大多数创业者们往往会选择通过租赁商铺的方式取得房屋使用权。现实中,租金合同大多是出租方提供,较多保护出租方利益,租赁者往往会遇到这样那样的问题。今天,整理了几条奶茶店门店租赁中需要注意的一些问题。


1、产权,这是不是一个可以承租的房屋?

房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

明确房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。如果是业主出租,要求核实房产证原件并保留复印件。


2、对那些重要或难以查明的事项做出陈述和保证

合同中应要求出租方承诺:产权完整(不存在任何限制)、租期内无拆迁、影响正常营业的重大装修或市政改造、整体消防验收合格,市政配套能满足营业需要。

承租方难以了解物业外在潜在风险,包括:抵押、司法限制(如查封)、市政建设(封路、改造、拆迁等)、消防检验、工商注册是否受限等。


3、能否完成工商注册?

承租方如需以商铺办理工商注册的,约定出租方协助承租方,办理工商注册、消防报验等审批申请手续(出租方保证租赁合同签订时,不存在工商注册受限制的情况:如上家注册末办理变更、未通过消防/安检验收、司法限制等)。


4、是否转租,以及转让费

如果上家租赁合同中有不得转租条款(事实上,租赁合同一般要求不得转租),那么,单方转租是无效的,业主随时可以收回商铺,而上一家很可能在收钱后“跑了和尚,庙也跑了”。如果一定要转租,一定要与转让方、业主,签订三方协议。

关于转让费。转让方一般会以“装修、人气积累”等收转让费,但只要双方约定,合同到期或其他原因导致合同解除的,高额的转让费是很难要回来的。

因此,如果是转租,一定要和转让方、业主,签订三方协议,明确转让费交给谁,尽可能签长租期,千万不能只签订一年,再约定到期优先续租;合同中明确:非承租方原因导致合同解除的,转让费退承租方,也可以考虑按比例退还转让费。


5、装修、装修免租期,以及到期如何处理

商铺租赁中,经常有免租期,主要是承租人需要进行装修,实际不能办公营业,此种情形,约定不受租金。但免租期不是法律明确规定的概念,因此要明确约定清楚。

以及,若需要装修,合同到期时,承租方装修是折价或拆走,或归出租方?如果是折价,怎么折价?应该有明确约定。

在解除合同的违约责任中,违约金常常等同于押金或保证金,数额不高,往往小于装修损失,因此如果存在装修,应对装修损失做出违约情形下的约定。


其它需要注意的细节问题

1.商铺外部广告墙使用权,承租方是免费使用,还是另行支付要明确。

2.租金计费依据:是按建筑面积(使用面积/套内面积等),一定要明确;合同面积与实测面积差额处理,如面积超出了预期范围,承租方是否能解除合同。

3.商铺最迟交付时间、标准,免租装修期间,应当明确。

4.承租方是否能转租、合租或转让,除合同约定用途外,能否做其他类似用途等,一定要在合同中体现。

5.租金是否含税(业主是否提供发票)、保证金交付日期及方式、保证金退还期限;迟延交付租金,约定出租方给予一定宽限期(而不是直接约定解除合同)。

6.出租方柜台调整、装修或维修等影响正常营业的,应提前通知,是否减免、如何减免租金应当明确;水、电、电话线等资源是否涉及办理扩容或增量,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人有单方解除合同的权利。